Zu welchem Zeitpunkt entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?

BGH, Urteil vom 6. April 2016 - Az. VIII ZR 143/15

Zur Beantwortung der Frage, ob dem Mieter nach einer Umwandlung des Wohngebäudes in Wohnungseigentum das gesetzliche Vorkaufsrecht zusteht, können die Einzelheiten der zeitlichen Abfolge von Teilung, Abschluss des Mietvertrages und Wohnungsüberlassung von ausschlaggebender Bedeutung sein. Diese gilt es stets ganz genau zu betrachten.

Der Sachverhalt:
Am 17.11.2010 wurde mit dem Mieter ein Mietvertrag abgeschlossen, am 15.12.2010 wurde die Wohnung übergeben. Am 28.9.2010 ließ die Verkäuferin eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Mit notariellem Vertrag vom 16.12.2010 veräußerte die Verkäuferin die Wohnung. Wenige Tage später, am 23.12.2010 wurde die Teilungserklärung vom 28.9.2010 in das Grundbuch eingetragen. Im Oktober 2011 wurde die Käuferin als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im November 2013 erfuhren die Mieter vom Verkauf der Wohnung. Sie meinen, ihnen habe ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zugestanden und ihnen stehe daher Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zu.

Den Mietern hat kein Vorkaufsrecht zugestanden.

Ein Mieter ist grds. nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Die Aufzählung in § 577 BGB ist dabei abschließend:

• 1. Alternative: Nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden und dieses wird dann an einen Dritten verkauft.
  
  
• 2. Alternative: Nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter soll Wohnungseigentum begründet werden und das zukünftige Wohnungseigentum wird an einen Dritten verkauft.
  

Keine der beiden Alternativen kommt hier zum Tragen.

Für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB reicht es nicht aus, wenn zwar nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist, aber der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum nicht zeitlich nachfolgt. Wird das Wohnungseigentum (also die Teilung) erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB aus.

So lag der Fall hier: Der Kaufvertrag wurde am 16.12.2010 notariell beurkundet. Wohnungseigentum wurde, mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch, begründet. Es wurde also nicht - wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB vorausgesetzt - eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.

Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 BGB sind nicht erfüllt. Vorliegend scheitert es bereits daran, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an die Mieter gefasst und dokumentiert worden ist. Die Teilungserklärung war bereits beurkundet, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde.